전월세 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 참 막막한 일이 아닐 수가 없습니다. 특히 얼마 전에 떠들썩했던 전세 사기 사건도 여럿 있었기에 이거 전세사기가 아닌지 염려되는 상황이라면 더더욱 그렇죠. 전세 보증금은 대부분의 경우에 자신의 자산에서 큰 비중을 차지하기 때문인데요, 이 글에서는 전세 보증금을 못 받을 때 현실적으로 어떻게 대처해야 하는지 작성해 보았습니다.
1. 계약 종료 후 보증금을 못 받았다면 가장 먼저 할 일 - 내용 증명 발송
전월세 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있다면 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 것입니다. 이건 굉장히 중요한 일인데요, 이 내용증명이라는 것이 법적 효력을 가지는 공식적인 의사 표시가 되기 때문에 추후에 분쟁으로 소송이 발생하거나 강제 집행 시에 증거로 사용이 됩니다.
- 내용증명 작성법 : 수신인과 발신인, 계약 종료일, 보증금 반환 요청 금액이나 기한을 포함하여 구체적으로 작성해야 합니다.
- 발송 방법 : 우체국에 방문하여 우편으로 보내거나 인터넷 우체국을 이용해서 온라인으로 발송을 합니다.
이 부분은 아래 임대차 계약 해지통보서 작성과 관련한 글을 읽어 보시면 도움이 될 수 있습니다.
2025.04.15 - [리빙, 금융] - 임대차 계약 해지 통보 양식 (한글) 및 작성 방법
임대차 계약 해지 통보 양식 (한글) 및 작성 방법
모든 일이 그렇지만 특히 법적 계약 관계의 경우에 마무리가 중요합니다. 임대차 계약을 종료하게 되거나 갱신을 거절해야 할 때 임대인과 임차인 모두 법적 효력을 가지는 해지 통보서를 작성
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2. 확정일지와 전입신고는 필수적으로 해야 합니다.
전세 보증금을 보호하기 위해서는 반드시 확정일자를 받고 전입신고까지 해두어야 합니다. 이 두 가지가 되어 있어야 만약 전세로 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어가게 되더라도 자신의 보증금을 우선순위에 따라 변제받을 수가 있습니다.
- 확정일자 : 계약서를 지참한 다음에 가까운 주민센터에 방문하여야 합니다.
- 전입신고 : 주민등록 주소지를 반드시 이동시켜 둡니다.
3. 임차권 등기명령 신청
만약에 계약이 종료되고 이사를 해야 하는 상황인데 이사할 때까지도 보증금을 돌려받지 못한다면 임차권 등기 명령을 통해서 대항력을 유지시켜 두어야 합니다. 전입 신고를 유지하지 못하고 전입을 빼더라도 법적으로 이를 통해 임차인의 지위를 유지하고 보증금 우선변제 권리를 확보할 수 있는 제도입니다.
- 신청 장소 : 관할 지방법원
- 신청 비용 : 약 2-3만원이 소요됩니다.
- 처리 기간 : 1-2주 정도의 기간이 소요됩니다.
상세 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크의 법원에서 설명하는 임차권 등기 명령에 대한 내용과 생활법령센터의 관련 내용을 읽어보시면 도움이 될 수 있습니다.
https://incheon.scourt.go.kr/icfaq/new/IcFaqView.work?seqnum=503
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1
주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법
임차권등기명령, 우선변제권, 대항력, 항고, 임차주택의 범위, 임차인의 범위, 우선변제권, 소액보증금
www.easylaw.go.kr
4. 전세사기 특별법 활용
세간을 떠들썩하게 했던 전세 사기 사건으로 인해 2023년부터 전세삭기 피해자 지원 특별법이 시행되고 있습니다. 만약 이 특별법에 의한 지원을 받을 수 있는 요건을 갖추게 되면 아래와 같은 금융, 법률 지원을 받을 수가 있습니다.
- 전세사기 피해자 금융지원 (보증금 일부 대출)
- 임시 거주지 지원
- LH 긴급 주거 지원 등
아래 국토교통부에서 운영하는 전세사기 피해자 지원관리시스템 웹페이지를 참고하시면 도움이 됩니다.
5. 전세 보증금 반환 소송
전세 보증금 반환 소송은 정말 최후의 수단인데요, 내용증명, 임차권 등기 명령과 더불어 집주인과 여러 협상을 포함한 모든 수단을 동원하였는데도 해결이 되지 않는다면 소송을 해야 합니다. 바로 전세 보증금 반환 소송인데요, 해당 소송에 대한 내용은 여러 정보가 많이 있기도 하고, 법률가의 도움을 받아야 하므로 참고를 위해 간략하게만 정리하면 아래와 같습니다.
- 소송 절차 : 민사 소송 → 판결 → 강제 집행
- 소요 시간 : 사건에 따라 상이하나 일반적으로 3-6개월이 소요됩니다.
아무래도 소송이니만큼 변호사 선임이 없이도 가능하지만, 전문가의 도움이 필요한 경우를 생각해 두어야 합니다. 이런 경우에 아래 링크의 대한법률구조공단에서 무료 상담을 통해서 기본적인 조언을 듣는 것도 괜찮습니다.
https://www.klac.or.kr/legalstruct/visitingConsultation.do
대한법률구조공단
효율적인 법률구조로 국민의 기본적 인권 옹호, 법률복지 증진
www.klac.or.kr
6. 보증금 반환 보험 가입
전세 계약 시에 전세보증금 반환보증 보험에 가입을 하였다면 HUG나 SGI서울보증을 통해서 보증금을 대신 돌려받을 수가 있습니다.
- HUG (주택도시보증공사): https://www.khug.or.kr
- SGI 서울보증: https://www.sgi.co.kr
자산의 대부분을 거주에 사용하는 경우가 상당히 많은데요, 그렇기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면 그 정신적인 스트레스와 피해가 상당히 크게 발생을 하는 특성이 있습니다. 그러므로 위에 제가 공유드리는 내용들을 한번 찬찬히 읽어보시고 보증금을 회수하거나 법적으로 보호받는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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